Datio in Solutum (1). Avansul

by Steven van Groningen on 5 February, 2016

Datio in Solutum este un termen legal provenind din limba latina. Inseamna “a da in plata” si se refera la situatia in care cineva care are dificultati financiare si datorii ofera ceva ce detine in schimbul banilor pentru plata acestor datorii. Un exemplu recent chiar din Romania este acela in care o banca ce nu-si putea plati deponentii le-a oferit celor cu depozite semnificative, in schimbul banilor datorati, drept de proprietate asupra agentiilor sale.

Darea in plata

In momentul acesta, in Romania, discutia nu este despre o banca ce ii ofera unui deponent proprietati imobiliare in schimbul banilor, ci despre clientii bancilor care transfera dreptul de proprietate asupra unui apartament sau al unei case ca forma de rambursare a creditelor contractate. Aceasta ar fi o solutie acceptabila daca ambele parti ar fi de acord, dar acesta nu este lucrul pe care legislatorul il doreste. Legea propusa – numita, deloc suprinzator, Darea in Plata – ar da oricarei persoane care are un credit garantat cu ipoteca asupra unei case, unui apartament sau teren, dreptul de a rambursa integral acest credit, transferand bancii dreptul de proprietate asupra garantiei, in orice moment, indiferent de valoarea imprumutului.

Niciunde altundeva in lume

Asa cum reiese si din studiul London Economics pentru Comisia Europeana, desi principiul Datio in Solutum este vechi de sute de ani si multe tari il recunosc drept o metoda voluntara de reglare a datoriilor, in nicio tara din lume el nu a fost implementat drept o solutie obligatorie (o forma asa-zis “dura” de datio in solutum). Singura tara care a implementat o forma “usoara” de datio in solutum este Spania, iar aplicarea ei este foarte limitata.

In Statele Unite exista exemple de contracte ipotecare in care plata in natura este prevazuta in contract, dar in niciun caz acest lucru nu este impus prin lege.

Care este impactul?

Asadar, Romania isi propune sa devina prima tara din lume care sa introduca o forma “dura” de datio in solutum. S-ar putea sa va intrebati de ce, daca este o solutie atat de buna, nicio alta tara nu a adoptat-o. S-ar putea sa va asteptati ca macar initiatorii legii sa fi produs si un studiu de impact aducand argumente pro si contra unei astfel de abordari…

Intr-adevar, o critica majora adusa este aceea ca nu a fost realizat absolut niciun studiu de impact, iar legea a fost trecuta in graba prin Parlament, din motive pe care le pot ghici, dar pe care nu o sa le comentez.

Sunt multe aspecte ale acestei legi care merita un pic de atentie si, daca voi gasi timp, voi scrie despre fiecare dintre acestea.

Riscul de credit

Pentru moment, sa luam in considerare modul in care ea va schimba relatia dintre banci si cei care iau credite, in cazul in care va fi aprobata.

Pana acum, o banca acorda un credit unei persoane, iar aceasta este obligata sa ramburseze intreaga valoare a creditului, plus dobanda aferenta. Debitorul este personal responsabil de acest lucru, iar daca nu isi plateste ratele, creditorii pot obtine acces la bunurile sale, pe cale legala. Inainte de acordarea creditului, banca va analiza situatia financiara si istoricul debitorului si va face o estimare a riscului de neplata. Pe baza acestor informatii, banca va fi dispusa sa ii imprumute acestuia o anumita suma, in anumite conditii.

Toate acestea se modifica in conditiile Darii in Plata. Debitorul poate, in orice moment, sa ramburseze creditul transferand bancii dreptul de proprietate asupra casei/apartamentului. Prin urmare, atunci cand estimeaza riscul, banca este nevoita sa ia in considerare riscul ca debitorul va inceta sa plateasca si “va trimite cheile casei la banca”. Acest risc depinde in principal de valoarea apartamentului in raport cu soldul creditului si mai putin de faptul ca acesta poate sau nu rambursa.

De la creditare la finantarea activelor

In termeni simpli, banca nu mai acorda credit unei persoane, ci finanteaza un activ, iar riscul principal nu este legat de debitor sau de situatia lui financiara, ci de valoarea activului. Acesta este un risc cu totul diferit si ar fi naiv sa credem ca el nu se va reflecta in termenii si conditiile de acordare a creditelor garantate cu ipoteca.

Pentru a evalua acest risc, banca se va uita la valoarea casei/apartamentului finantat si va face o estimare a fluctuatiilor potentiale ale valorii acestuia si ale discount-ului ce va trebui aplicat in cazul in care va fi obligata sa vanda activul, odata dat in plata. Sunt tot felul de metode pentru a face acest lucru si nu e nevoie sa intram acum in detalii.

Avansul

Exista un motiv simplu pentru care am decis sa crestem avansul standard la creditele garantate cu ipoteca de la 15% la 35%. Este o situatie de cauza si efect. Daca riscul creste, prudent este sa iei masuri pentru a-l limita la niste niveluri acceptabile. Despre asta este vorba in banking si este exact ceea ce banca de care vorbeam la inceputul articolului nu a facut prea bine.

Este acest lucru ceea ce ne trebuie?

Cresterea avansului va limita accesul la creditarea ipotecara in Romania. Acest efect poate fi dramatic intr-o tara care deja are cel mai mic numar de metri patrati de locuit pe cap de locuitor din Europa, in care accesul familiilor tinere la o casa buna este limitat, iar multi dintre ei parasesc tara in cautarea unei vieti mai bune in strainatate.

Interesele cui?

Initiatorii Darii in plata nu par a fi deranjati de astfel de detalii si nu vad nicio nevoie sa le adreseze prin realizarea unui studiu de impact. Conform Legii 24/2000 privind normele de tehnica legislativa, proiectele de acte normative ce sunt supuse adoptarii trebuie insotite si de studii de impact, alaturi de expunerea de motive si nota de fundamentare. Cred ca putem fi iertati daca ne intrebam ale cui interese le reprezinta acesti parlamentari.

Ca intotdeauna, acest articol reflecta parerile mele personale.

{ 23 comments… read them below or add one }

aaa February 5, 2016 at 16:49

in sfarsit o lege care mai are in vedere si riscurile pe care si le asuma cumparatorul de credit…cum ati mentionat mai sus dvs ati avut in vedere doar riscul bancii, cel legat de pretul bunului respectiv…acelasi risc si-l asuma si cumparatorul…poate pe viitor vor fi si bancile mai atente la rapoartele de evaluare luate in calcul la inceputul contractului de credit…mi-ar placea sa vad si eu cateva statistici privind rentabilitatea creditelor ipotecare…pentru a intelege de unde vine aceasta frica a bancilor cand vine vorba de riscul asumat…

Reply

Steven van Groningen February 5, 2016 at 20:30

Banca isi asuma riscul de non plata a clientului sau. Clientul asuma riscul ca bunul cumparat scade in valoare, indiferent daca sa imprumute sau nu.
Rentabilitate creditelor ipotecare a fost cu siguranta negativ in Romania pentru perioada de criza.

Reply

alina enachescu February 7, 2016 at 22:13

Pana acum, banca nu si-a asumat niciun risc, din moment ce urmarea clientul chiar si dupa ce imobilul era vandut prin executare silita. Abia prin intrarea in vigoare a legii, putem spune ca banca isi asuma un risc.
Nu fiti lacomi..

Reply

Steven van Groningen February 8, 2016 at 15:08

Si acum, in cazul in care un imobil, ipotecat la banca, este vandut sub valuarea creditului, banca inregistreaza o pierdere (de fapt deja mai devreme).
Mechanism de mai sus explica intro-o mare masura pierderi in sistemul bancar din Romania de ultimi ani.

Reply

Robo February 6, 2016 at 19:43

Corect ar fi ca si banca sa poata cere stingerea anticipata a creditului prin preluarea apartamentului daca valoarea lui creste.

Asta ar insemna risk sharing adevarat :-)))

Reply

David February 7, 2016 at 04:25

Inainte de discutia asta cu darea in plata nimeni nu isi putea imagina ca daca ai garantat cu ceva pentru un credit, executia garantiei nu rezolva situatia. Real, bancile au ascuns faptul ca vor falimenta un om care nu isi mai permite apartamentul pe care credea ca si-l permite.
Se poate sa creasca sau sa scada piata imobiliara fara interventia bancilor? Ma apuca rasul, evident ca nu…
Exista un singur exemplu in istorie, 2009 cand trending a fost ca valoarea imobilelor sa se duca in cap. Altfel, in orice context normal, darea in plata este ceva absolut decent.
Sigur o sa dispara astfel licitatiile false care vindeau proprietatile ipotecate la 40-50% din valoare si desigur o sa creasca subevaluarile false.
Really, nu suntem prosti. Darea in plata nu ameninta institutiile bancare + toata caracatita din jurul lor, ci doar reduce profiturile acestora. Economic, da, e firesc sa jumulesti din piata cat poti… Moral/logic, e bullshit si atat.

Reply

andrei February 7, 2016 at 12:38

Aduceti in discutie un argument inselator. Spuneti ca aceasta masura va avea un efect negativ asupra tinerelor familii, punand in balanta plecarea in vest pentru o viata mai buna. Dar nu mentionati ca in tarile dezvoltate, Germania, Anglia, Franta etc., tinerele familii nu isi pot lua locuinte pentru ca sunt mult prea scumpe raportate la veniturile castigate, si ca produsele de creditare sunt precedate de o educatie financiara bazata pe consolidarea de active ale familiei si rezerve in caz de probleme in desfasurarea creditului. Mai mult decat atat, aceste tinere familii de care mentionati ca pleaca in afara, nu pleaca acolo pentru a-si cumpara locuinte pe credit, ci locuiesc in chirie cu scopul de a-si strange capital pt o decizie viitoare – fie de intoarcere fie de stabilire permanenta.

Altfel spus, veniti cu argumente populiste pentru a justifica o masura de indatorare a segmentului de populatie cel mai putin educat in privinta metodei de achizitie a unei proprietati si a planificarii viitorului, deconectate de o solutie sustenabila, atat pentru populatie cat si pentru firmele bancare.

Reply

Steven van Groningen February 7, 2016 at 17:47

Am zis ca marirea avansul va vea on impact la acces la credit si ca acest lucru poate avea un efect dramatic.

Am mai zis ca un studiu de impact este absolut necesar. Acolo pot fi analizate si elementele mentionate de dvs.

Reply

alex February 7, 2016 at 14:14

Legat de cresterea avansului de la 15% la 35%, motivarea deciziei a fost cresterea riscului. Ca sa inteleg, persoana fizica da un avans si ia un credit ipotecar cu care cumpara un imobil (casa/apartament/teren)- pe care in eventualitatea intrarii in vigoare a unei legi care ofera posibilitatea darii in plata il poate oferi inapoi bancii. Din ce vad eu aici, riscul bancii creste datorita posibilitatii scaderii pretului imobilului si darii in plata.

In aceste conditii, de ce nu treceti la sistemul evaluarii permanente a imobilelor si cereri de completare a avansului daca valoarea imobilului scade pana in momentul in care scaderea depaseste valoarea avansului (negative equity)? Nu e mai simplu si mai “pro-business” (si mai putin riscant) decat sa cereti de la bun inceput de la client 35% avans? Sunt convins ca legea permite si asemenea clauze pot fi implementate prin contractul de creditare.

De asemenea- legat de avansul de 35%- asta inseamna ca Dvs. credeti ca pretul imobilelor in Romania ar putea scadea intr-o perioada scurta cu pana la 35%? Sau cum ati ajuns la acest procent?

Va multumesc.

Reply

Steven van Groningen February 7, 2016 at 17:35

In primul rand, nu cred ca ne opreste ceva sa introducem in Romania un produs in care debitorul are drept de a da in plata imobilul finantat de banca. Si in anumite state ale SUA existe asemnea contracte. Voluntar, nu impuse de lege. Structura cu a completare a avansului existe pentru credite bazat pe un portfolio de actiuni. Acolo lucruri sint simple, daca valoare portofoliu scade dupa un anumit percentaj, clientul este obligat sa vine cu bani. (Margin call). Daca nu, banca poate vinde portfoliu clientul imediat. Actiuni sint listati la bursa si valorarea de piata este transparent si pot vi vandute oricand pe o piata lichide. Impracticabil la imobiliare.
Problema cu fluctuatii de valuare nu este ceva de o “perioade scurta”. Toate credite pentru consumatori sint de tip annuity. Rata ramana la fel pentru toata perioada creditului (cu dobanda neschimbata). La inceput rata reprezinte intro mare masura dobanda si doar putin rambursare. De acea dureaza destul de mult pana cand principalul incepe sa scade.

Reply

alex February 7, 2016 at 20:23

OK, am inteles. La partea cu rambursarea de principal decat dupa primii 3-4 ani nu ma gandisem, interesant.

1. aduceti in discutie exemplul din SUA. Acolo exista o prevedere legislativa care spune ca prin contract se poate alege modalitatea de urmarire a clientului rau-platnic- fie darea in plata, fie executarea silita a debitorului. Dar nu amandoua. Legislatia romaneasca este momentan mult mai permisiva intrucat permite simultan ambele variante- executarea silita a imobilului urmata de executarea silita a debitorului.

2. Nu vad de ce nu ar functiona si la imobiliare ce functioneaza la portofoliile de actiuni- sunt tari in care functioneaza cu succes (de ex UK). Am inteles remarca legata de lichiditatea pietei imobiliare, de aceea am si intrebat legat de avansul 35%. Chiar si pe termen de 3-4 ani nu are cum sa scada atat de mult piata, mai ales in conditiile actuale- Romania nu mai este o piata atat de volatila.

O ultima idee- parerea mea, contrar curentului general, este ca prin cresterea avansului la creditele imobiliare/ipotecare efectul nu va fi scaderea preturilor la locuinte- din contra (si de aici si problema bancilor in a fi mai flexibile la schimbarile de legislatie). Constructiile de locuinte se fac tot cu credite, iar incetinirea creditarii clientilor pt locuinte o sa aiba consecinta directa reducerea constructiilor noi- ceea ce inseamna fie stabilizarea pietei fie cresteri de preturi pe stocul existent (o parte din el fiind in portofoliul bancilor)…

Reply

Tudor Cristian February 7, 2016 at 15:02

Legea darii in plata este injusta daca va reglementa retroactiv.
Trebuie sa existe o protectie a datornicilor persoane fizice, dar asta se poate face corect:
1. Bancile sa nu poata cesiona (vinde) creditele neperformante (cu intarzieri) inainte a oferi datornicului persoana fizica posibilitatea de a achizitiona propriul credit la pretul (la nivelul de discount) pe care banca il acorda cumparatorului ipotetic de credite neperformante. Se poate folosi nivelul mediu de discount acordat de banca la vanzarea de credite neperformante in ultimii 2-3-5-7 ani.
2. Statul poate crea o banca surogat care sa preia, cu discountul mediu oferit anterior de banca respectiva, creditele neperformante ale persoanelor fizice. In aceasta banca surogat statul poate sa preia proprietatile si apoi sa suspende creditul in schimbul unei chirii, credit care sa poata fi returnat bancii initiale atunci cand beneficiarul persoana fizica isi permite reluarea platii ratelor.
Stiu ca e complicat, dar in felul asta e corect pentru toata lumea, iar efortul statului e minim.

Reply

Steven van Groningen February 7, 2016 at 17:10

1. In primul rand asta ar fi un stimulent puternic pentu a nu mai plati deloc un credit inapoi, hazard moral. Oricum nu prea sa aplice la cazuri de tip mortgage unde existe o calea de recuperare pin executie. Bancile vand de obiciei doar credite neperformante fara garantii, cu interzieri foarte mari, >360 de zile. Teoretic, daca o banca ar cesiona un credit ipotecar neperformant atunci pretul ar trebuie sa fie cam valuarea de piata a colateralului.
2. Discount sa aplica la un portfolio de credite neperformante negarantate. Nu putem sa folosim un discount, folosit pentru credite negarante la credite garante cu ipoteca.
Existe multe alte solutie. De exemplu, in loc de executare, banca poate conveni un “voluntari asset sale” in care debitorul, ca proprietar, vinde apartamentul lui. Este o solutie mult mai bine decat executare si o folosim des. Doar un exemplu.

Reply

Arnold Piroska February 7, 2016 at 15:16

problema sta in faptul ca voi, bancutelor, nu ati avut si nu aveti nicio disponibilitate de a imparti la modul serios riscul valutar al unor produse financiare toxice ascunse sub denumirea de “credit in franci elvetieni”. (in mod normal, in tari in care chiar exista un stat de drept, sunt lovite de nulitate, de aceea acest produs nici nu a existat in alte parti mai civilzate juridic)
voi stiati asta, dar totusi ati momit/prostit/determinat mii de oameni sa le solicite si ati crezut ca scapati basma curata.

http://www.juridice.ro/422313/francul-elvetian-nota-de-subsol.html

acum a venit momentul sa va primiti rasplata si legea asta – buna sau rea – este una dintre pedepsele pe care le binemeritati. nu aveti decat sa va spalati pe cap cu ea. sper sa urmeze is altele!

cheers :)

Reply

Steven van Groningen February 7, 2016 at 16:45

De ce nu dati trei exemple de “tari in care chiar esta un stat de drept” unde “in mod normal” credit in franci elvetieni “sunt lovite de nulitate” ?

Impartire de risc valutar include din punctul Dvs de verdere si partea de upsite ?

Reply

Arnold Piroska February 7, 2016 at 17:09

tarile in care nu au existat aceste credite… :) tocmai pentru ca daca ar fi existat, ar fi primit aceasta sanctiune.

va dau 3 exemple in care sigur nu au existat si Niciodata Nu Ar Fi Existat asemenea credite: Suedia, Danemerca, Norvegia. Nu stiu cum sta treaba in tara dvs. de origine, dar sunt sigur ca dvs. stiti mai bine…

riscul trebuie impartit intotdeauna atunci cand apare un dezechilibru contractual semnificativ intre parti, neasumat de parti prin insasi natura contractului.
contractul de credit in limbaj juridic este un “contract comutativ” (adica partile isi cunosc/prevad intinderea drepturilor si obligatiilor la data semnarii contractului), nu un “contract aleatoriu” supus hazardului.

Reply

Florin February 8, 2016 at 08:04

Arnold, cum vine asta cu impartirea “riscului” ? Adica eu iti dau bani, tu trebuie sa mi-i inapoiezi dar nu mai poti/sau nu mai vrei sa poti, pentru ca nu am impartit riscul? A “impartit” cineva cu tine riscul atunci cand ai cumparat un produs, de orice fel, sau ai platitit totul integral si pe urma ati mai disctutat eventual si alte aspecte?

Reply

Arnold Piroska February 8, 2016 at 09:48

In primul rand “tu mi-ai dat” ce nici nu ai avut, ca nu ai avut franci, ai avut euroi sau lei de IMPRUMUTAT. Și tocmai pentru toxicitatea și până la urma ilegalitatea tranzacției ar trebui să pot liniștit restitui ce AM PRIMIT: euroii sau leii.

Contractul de credit nu este un contract de vânzare- cumparare, este un ccontract de împrumut cu regim juridic propriu. Nu putem să dam orice exemplu…

Daca băncile ar fi fost efectiv dispuse la împărțirea riscului așa cum este moral, just, echitabil, legal (cum vrei tu), nu s-ar fi ajuns la darea în plată, pe care nici eu nu o consider cea mai bună soluție.
Contractul trebuie reechilibrat când fără voia părților apare un dezechilbru major între prestațiile partilor, care pune în avantaj major una dintre părți IN DETRIMENTUL celeilalte părți. O creștere de curs de 100% se încadrează perfect!

Reply

Florin February 8, 2016 at 08:19

Legea “darii in plata” este o lege populista, menita sa “indrepte injustitii” aduse maselor de manevra intr-un an cu incarcatura electorala. Este o lege profund nedreapta. Se poate imputa orice sistemului bancar din Romania dar nu asa se reglementeaza un domeniu cu sensibilitati aparte. O sa fiu transant; toti va uitati cum va “jupoaie” banca cum se imbogatesc bancherii. La voi insiva insa nu va uitati deloc; daca ati citit contractele semnate cu banca, daca ati inteles riscurile la care va supuneti, pe langa avantajele unui produs bancar. Spuneti ca banca este de vina ca nu puteti achita ratele la credit. De ce ati ajuns in situatia asta? De ce ati apelat la un credit bancar cand ati achizitionat o casa si nu ati cumparat-o cu bani proprii. Nu i-ati avut… stateati in chirie! V-a bagat banca banii cu forta in buzunar? Cand ati luat creditul a fost bine si banca a fost ok; acum banca nu mai este ok! Cand a fost un “risk sharing” incorect, atunci sau acum? Recunosc, lucrez in sistem de mai multi ani si cel mai mare credit pe care l-am luat a fost de 40.000 euro pe 35 de ani pentru cumpararea apartamentului in care locuiesc. Cand l-am contractat aveam venituri care sa-mi permita lejer sa rambursez rata, dar mi-am zis… “… nimic nu este permanent … ce fac daca lucrurile nu vor mai fi atat de bune in viitor…”. Si asa a fost, am ramas fara serviciu un an si jumatate. M-au ajutat rudele; acum lucrez am un salariu relativ decent (dar nu ce am avut anterior!), imi este greu, dar este nivelul de salariu la care mi-am calculat plata ratelor. Nu comentez, pentru ca am un contract in care am intrat si il respect, fara sa arunc “vina” pe banci pentru ca mi-au dat bani cand le-am cerut. Sa aveti o zi buna si fiti mai intelepti!

Reply

george February 8, 2016 at 12:12

Exista o scena in filmul “Too big to fail” in care purtatorul de cuvant al Trezoreriei Statelor Unite spune “And what do I say when they ask me why it wasn’t regulated”, iar seful Trezoreriei ii raspunde “No one wanted to. We were making too much money”.
Banuiesc ca statul roman a asteptat in zadar o dovada de bunavointa din partea bancilor sa vina ele cu cu aceasta clauza in contracte.
OUG 50, DAE etc – toate IMPUSE, niciuna nu a aparut in contracte inainte de a fi impusa de stat. Nu cred ca in momentul in care statul a decis sa impoziteze cu 16% castigurile din dobanzile de la depozite a sarit vreo banca sa spuna ca va fi jale, ca nu vor mai tine clientii banii in banci.

Reply

Volcescu Dan February 8, 2016 at 18:01

Care este diferenta intre credit,,ipotecar” si credit ,,cu ipoteca”,ce parere aveti despre faptul ca ,,profesionistul” Banca avea ,,obligatia” sa informeze clientul de riscul valutar si de faptul ca Francul elvetian este o moneda cu risc valutar mare si clientul va avea de platit rate triple fata de momentul acordarii???

Reply

Volcescu Dan February 8, 2016 at 18:07

Care este diferenta intre credit,,ipotecar” si credit ,,cu ipoteca”,ce parere aveti despre faptul ca ,,profesionistul” Banca avea ,,obligatia” sa informeze clientul de riscul valutar si de faptul ca Francul elvetian este o moneda cu risc valutar mare si clientul va avea de platit rate triple fata de momentul acordarii??? Stiati ca ,,INSELACIUNEA”este fapta penala si pedepsita penal de legile din Romania?Cum se numeste inducerea in eroare a unui client cu credit pe termen lung 30 ani si care a devenit triplu in numai 7-8 ani?ce parere aveti ca FRANTA a declarat creditele in franci elvetieni ,,inselaciune bancara?

Reply

Olteanu Ilie February 13, 2016 at 19:13

Domnule presedinte, daca tot ziceti ca Romania este singura tara din lume care propune o asemenea lege, va intreb si sa vad cat de sincer sunteti. Care sunt costurile unui credit ipotecar in Olanda, tara dvs de origine si Austria? Asi fi recunoscator daca mi-ati raspunde la aceasta intrebare pe adresa de mail pe care am dat-o aici.
Dar despre Ungaria, Croatia si Polonia ce ziceti?

Reply

Leave a Comment

{ 3 trackbacks }

Previous post:

Next post: